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O presente artigo trata acerca dos efeitos gerados quando na compra e venda o vendedor “promete” vender a coisa, ou até mesmo o comprador se compromete em comprar.

Introdução

O contrato de promessa de compra e venda nada mais é senão um compromisso de uma realização futura, onde o promitente-vendedor obriga-se a vender um imóvel pelo valor, condições e modos pactuados, comprometendo-se a outorgar (passar) a escritura de compra e venda ou escritura definitiva quando do adimplemento da obrigação.

A promessa de compra e venda, encontra-se expressamente regulamentado pelos artigos 1417 e 1418 do Código Civil de 2002. É considerado como negócio de segurança, destinado a conferir garantias às partes quanto à relação substancial em vista.

O contrato de promessa de compra e venda, também é chamado de “contrato de compromisso de compra e venda”, ou até mesmo como alguns doutrinadores dizem “promessa bilateral de compra e venda”.

Vale ressaltar que é bastante comum o uso desse termo no mercado, porém, questiona-se muito se esta “simples” promessa de compra e venda basta para que se tenha como obrigado o promitente-vendedor e o promitente-comprador, pois essa situação gera muita insegurança produzida pela falta da escritura definitiva, tendo em vista que, até o momento da celebração definitiva o adquirente não se sente verdadeiro proprietário do imóvel.

Fase de negociação preliminar

Antes de tudo há ainda a fase de negociação, chamada de “negociações preliminares”. O contrato resulta de duas manifestações de vontade: a proposta e a aceitação. Nesta fase, como entre eles, ainda nenhum dos contratantes manifestaram a sua vontade, não há que se falar em vinculação ao negócio, e qualquer uma delas pode afastar-se alegando desinteresse sem prejuízo algum.

Se ficar manifestamente expresso o interesse entre os contratantes há vinculação deste contrato, e por conseqüência surgem direitos e obrigações perante os contraentes.

Apesar da liberdade formal dos contratos, não basta o simples e informal acordo entre as partes, portanto, algumas providências devem ser tomadas para que a promessa de compra e venda seja inquestionavelmente válida, principalmente em relação aos terceiros.

Registro da promessa de compra e venda

Feita a negociação, manifestado o interesse pela coisa, será acordada uma promessa de compra e venda, e não ocorrendo arrependimento por parte do promissário-vendedor, o promissário-comprador deve efetuar o seu competente registro, pois este vem ratificar e sustentar a garantia da aquisição do imóvel, conforme prescreve o artigo 1417 do Código Civil.

O registro da promessa de compra e venda tem a finalidade de prevenir e gerar um direito real à aquisição, que de regra tem caráter “erga omnes”, ou seja, tem efeitos contra todos. Porém a pretensão ora descrita só poderá ser exercitada pelo promissário comprador após o pagamento integral do preço. Mas nada impede uma eventual alienação antes do adimplemento integral do bem pelo promitente vendedor a um terceiro, pois este ainda guarda consigo a titularidade do bem.

Escritura definitiva

Conforme prescreve o artigo 1418  do Código Civil, após o pagamento integralizado do preço, o promissário comprador poderá exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva, a fim de adjudicar o imóvel.

O direito à adjudicação compulsória é oponível, inicialmente, ao promitente vendedor de forma voluntária, contudo, havendo recusa por parte do promitente vendedor, poderá o promitente comprador requerer em juízo a adjudicação do imóvel.

A adjudicação compulsória é uma ação judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando não vier a ser lavrada a escritura definitiva em solução de uma promessa de compra e venda de imóvel.

Quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um contrato de promessa de compra e venda, para pagamento do preço em prestações, ambas as partes se comprometem, após quitado o preço, a promover a lavratura da escritura definitiva.

De acordo com entendimento da Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória quando exercido em face do promitente vendedor não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário.

Fonte: Meu Advogado