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Kênio Pereira - Colunista Direito Imobiliário

Geralmente os negócios imobiliários envolvem grandes quantias financeiras. Não há dúvidas de que cabe ao vendedor pagar os honorários do corretor de imóveis pelo seu trabalho de intermediação na venda do imóvel. Entretanto, caso o comprador venha a combinar com o vendedor a redução do preço do imóvel mediante a eliminação da comissão do corretor que apresentou o imóvel, de maneira a lesar este intermediário, o comprador poderá ser condenado pela Justiça a pagar a comissão integral.

  De acordo com o Decreto nº 81.171 de 29/06/78 que regulamenta a Lei nº 6.530 de 12/05/78, o Código Civil e a praxe de mercado, o trabalho de promoção de venda de um imóvel é sempre remunerado pelo proprietário do imóvel, pois sem essa mercadoria não há o que intermediar. A partir do momento que o vendedor autoriza verbalmente ou por escrito o corretor de imóveis a apresentar o imóvel a um pretendente à aquisição, caso o negócio seja concluído, será devida a comissão ao corretor, conforme estipulado na Tabela de Honorários do Sindicato dos Corretores de Imóveis, homologada pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) que em Minas Gerais determina o percentual mínimo de 6% sobre o valor do imóvel. O inciso V, do art. 6º do Código de Ética veda o recebimento em valor abaixo do estipulado na Tabela para evitar o descrédito dos serviços profissionais e a concorrência predatória.

Apesar de a lei orientar que o corretor deva contratar seus serviços por escrito, para evitar qualquer questionamento futuro, a jurisprudência pacificou o entendimento de que o contrato de corretagem não exige formalidade para que o corretor tenha direito a receber seus honorários, conforme decisão do STJ: “É possível prova exclusivamente testemunhal para comprovar a intermediação para venda deimóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes”. (AgRg no Ag 1106104/RO, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 10/05/2011, DJe 18/05/2011).

Contrato com o comprador

É direito do corretor de imóveis exigir que o pretendente à compra assine o Termo de Visita, também denominado Termo de Compromisso, que esclarece que este teve conhecimento do imóvel através do corretor, o qual lhe deu a devida assessoria e as informações necessárias para que este avaliasse a viabilidade da aquisição do imóvel apresentado. Além disso, é importante que o termo conste o seguinte: “Declaro para os devidos fins que conheci o imóvel citado através do corretor/imobiliária x, e que toda a negociação será realizada pelo intermédio dessa empresa. Caso venha a realizar a compra sem a intermediação do corretor/imobiliária x, seja a qualquer tempo, assumo a obrigação de pagar a comissão correspondente a 6% do valor do imóvel. Entretanto, se o imóvel for adquirido por intermédio da imobiliária x, nada me será cobrado a título de comissão.”

Este Termo de Compromisso que apresenta o imóvel consiste num contrato, que impõe o dever do comprador agir com boa-fé e respeitar o profissional que investiu seu tempo e conhecimento na captação do bem que lhe interessou. O art. 422 do Código Civil é claro nesse sentido: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

Certamente, nenhum pretendente à compra é obrigado a entrar em contato com uma imobiliária ou corretor para obter dados de um imóvel, mas se o faz, assume um compromisso de respeitar o trabalho de intermediação, que gera o direito do corretor receber seus honorários em razão da simples aproximação das partes.

Conluio

Ocorre que, às vezes, o comprador, após conhecer o imóvel através do corretor que, por exemplo, está à venda por R$1.000.000,00, volta ao local para conversar com o vendedor sem a presença do intermediário. O comprador argumenta seu interesse na compra e diz ao vendedor que não é necessário pagar o corretor a comissão de R$60.000,00, para que tenha alguma redução. O vendedor seduzido com o argumento reduz um pouco, e fecha o negócio por R$960.000,00 ficando o vendedor satisfeito, pois economizou R$20 mil e o comprador contente ao ver que reduziu o valor do imóvel em R$40mil. As partes, de forma egoísta e em total desrespeito ao corretor, ignoram que este tem custos e que não trabalha de graça.

O vendedor e o comprador, visando somente à questão financeira, esquecem a ética e a consideração que qualquer pessoa deve ter com um profissional, especialmente o corretor que trabalha com base no risco, ou seja, somente é remunerado se ocorrer a conclusão do negócio. Por terem pleno conhecimento da ilegalidade da atitude, é comum combinarem situações para dificultar que o corretor prove que foi lesado. Assim, rotineiramente, em conluio, o comprador ignora o corretor e diz que não tem interesse no imóvel e o vendedor não atende mais o intermediário. Fazem o contrato de promessa de compra e venda sem comunicar o corretor ou até o afastam, de maneira a impedir sua participação.

Há caso do comprador até contratar um advogado ou terceiro para fazer o contrato, para dizer que o corretor “não fez nada”. Há ainda, alguns que formalizam o negócio um ano depois, para impedir que o corretor tenha o registro imobiliário da escritura de compra e venda que provará a manobra imoral e outros que colocam como comprador um terceiro, que posteriormente cederá seus direitos para o comprador verdadeiro, o qual já estará na posse do imóvel. Enfim, para “passar para traz” o corretor, a criatividade flui, mas o Poder Judiciário, diante da experiência dos magistrados, tem se posicionado que o corretor tem direito à comissão integral, mesmo que tenha passado mais de um ano da data do Termo de Visita. Basta ele provar que apresentou o imóvel e ter aproximado as partes para a negociação, ou ocorrendo a negociação posterior, que lhe será devida a comissão. Neste sentido vemos a seguinte decisão do Superior Tribunal de Justiça: “Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-à devida. (REsp 1072397/RS, 3ª Turma STJ, rel. Nancy Andrighi, j. 15.09.2009, DJ.09.10.2009).

Portanto, os Tribunais são unânimes ao entender que a atitude do comprador e do vendedor em impedir a participação do corretor nas tratativas de ajuste de preço e do contrato de compra e venda, não impedem que ele receba o valor integral da sua comissão, mesmo que a conclusão do negócio ocorra muito tempo depois, pois esta decorreu da simples apresentação do imóvel ao comprador.

Responsabilidade do comprador

A maioria das ações de cobrança é proposta contra o vendedor, o que é natural, tendo em vista que este autorizou o corretor a promover a venda ou apenas a mostrar o imóvel. Há casos que o imóvel vendido é o único bem do vendedor, podendo este ter mudado para outro estado da Federação, de maneira que o corretor não conseguirá localizá-lo. Pode ainda, o vendedor ter colocado o dinheiro no banco em nome de terceiros, o que impossibilitará o seu bloqueio ou tê-lo gastado.

Neste caso, restará ao corretor propor a Ação de Cobrança contra o comprador, diante do descumprimento do contrato caracterizado no Termo de Compromisso/Visita. As circunstâncias, as testemunhas, as contas telefônicas podem também provar que o comprador, com o intuito de prejudicar o corretor em evidente má-fé, empenhou-se em obter vantagem para si ao retirar o corretor da transação para que este perdesse a comissão que deveria ser paga pelo vendedor. Não haveria o prejuízo do corretor se o comprador agisse com lealdade e respeito ao profissional. O conluio só foi possível com a anuência do comprador em impedir a continuidade do trabalho de intermediação do corretor.

Mesmo que o comprador alegue que não agiu com dolo e que não desejou criar uma situação que o vendedor lesasse o corretor, poderá ainda ser aplicado neste caso, o Código Civil, especialmente os artigos 186 e 927, senão vejamos: Art.186 – “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. Dessa forma a responsabilidade de reparação do dano causado far-se-á sob a forma de Ação de Cobrança com base no art. 927 que prevê:“Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

O dano ao corretor foi causado pela atitude do comprador que sabotou a atuação do profissional, de forma que atraiu para si o dever de pagar a comissão, conforme estipulado no Termo de Visita que previa a sua isenção de pagamento da comissão, caso agisse com o devido respeito à ética e a moral que deve conduzir todos os atos negociais.

Em brilhante decisão sobre a situação acima relatada, a 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), no julgamento da Apelação Cível nº 1.0024.07.583330-1/001, julgado no dia 18/08/10 e publicado em 24/09/2010, condenou, por unanimidade, o comprador a pagar 6% de comissão à corretora de imóveis.

Importante ressaltar que no caso do processo retromencionado, o TJMG destacou que ocorreu o conluio entre o comprador e o vendedor, que disseram que nada deviam à empresa corretora, porque o negócio foi fechado em condições diversas à proposta feita há 20 meses através da corretora. Após quase dois anos, o réu/comprador alegou em juízo que caberia ao corretor postular a ação de cobrança contra o vendedor, mas o TJMG frisou que este não figurava como réu e que o comprador assumiu o ônus de pagar a comissão de 6% ao romper o contrato previsto no Termo de Visita, sendo, portanto condenado.

Dessa forma, vemos como é importante o corretor de imóveis agir de maneira profissional, devendo formalizar todos os seus procedimentos mediante documentos, para que seu direito seja respeitado. Em transações de elevado valor, diante do excesso de confiança e do amadorismo do corretor, há situações que o vendedor e o comprador, tentam ajustar seus interesses mediante a redução da comissão, como se essa não fizesse parte do preço do imóvel. Assim, criam uma situação injusta e desequilibrada para prejudicar o corretor, o qual, tem a proteção da lei para receber o valor integral de seus honorários.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.Representante em Minas Gerais da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI). Consultor Jurídico e Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG. Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Belo Horizonte-MG

Fonte: emorar.com.br